Caparra per contratto di compravendita immobiliare
Art. 1385. (Caparra Confirmatoria)
Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.
Inadempimento della parte che ha versato la caparra confirmatoria
Se il promittente acquirente, colui che ha versato la caparra, è inadempiente, il promissario venditore può, a suo insindacabile giudizio:
- recedere dal contratto trattenendo la caparra;
- pretendere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del danno, restituendo la caparra;
- chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno, restituendo la caparra.
Nel primo caso la procedura è semplice, avviene il recesso per inadempienza, il venditore trattiene la caparra e amici come prima.
Il secondo caso è più lungo, perché il promissario venditore chiede l’esecuzione in forma specifica del contratto, il risarcimento, nel caso, del danno cagionato ma deve restituire la caparra versata. Infatti, per essere risarcito non può utilizzare la caparra ma deve procedere secondo le norme generali. Detta in parole povere deve fargli causa.
Il terzo caso è quello in cui il Venditore acconsente alla risoluzione del contratto per inadempimento procedendo per il risarcimento del danno. Anche in questo caso, il risarcimento del danno non può essere ottenuto attraverso il trattenimento della caparra ma deve procedere secondo le norme generali del diritto.
Inadempimento della parte che ha incassato la caparra confirmatoria
Se invece, a risultare inadempiente, dovesse essere colui che ha incassato la caparra, ovvero il Venditore, l’Acquirente potrebbe:
- recedere dal contratto chiedendo il doppio della caparra;
- chiedere l’esecuzione del contratto e il risarcimento del danno;
- esigere la risoluzione del contratto per inadempimento e il risarcimento del danno.
In pratica le dinamiche sono le stessa, l’unica differenza, di non poco conto, è che la caparra si trova nelle mani della parte inadempiente.
Nel primo caso il Venditore inadempiente restituisce il doppio configurando, per se stesso, un danno pari alla caparra stessa.
Nella seconda casistica il Venditore inadempiente dovrebbe subire l’esecuzione in forma specifica, risarcire gli eventuali danni cagionati e restituire la caparra.
La terza ipotesi prevede che il Venditore accetti la risoluzione del contratto per inadempimento, risarcisca il danno all'acquirente e restituisca la caparra.
Va da se che, nel secondo e terzo caso, la parte difficile potrebbe essere convincerlo a restituire il bottino.
Art. 1386 (Caparra Penitenziale)
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha solo la funzione di corrispettivo del recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella che ha ricevuta.
Inadempimento della parte che ha versato la caparra penitenziale.
Se il promittente acquirente, colui che ha versato la caparra, è inadempiente, il promissario venditore può trattenere la caparra che, già all'origine, era stata creata come corrispettivo di un recesso. In questo caso non esiste nessuna possibilità di procedere con l'esecuzione in forma specifica o con la richiesta di risarcimento di un eventuale danno procurato.
Inadempimento della parte che ha incassato la caparra penitenziale.
Qualora, a risultare inadempiente, dovesse essere colui che ha incassato la caparra, nel nostro caso il Venditore egli sarà tenuto alla retrocessione del doppio della caparra.